Кризис радикально изменил ситуацию на инвестиционно-строительном рынке. В условиях недостатка финансовых средств меняются подходы к привлечению инвестиций в строительную отрасль. Проблемные вопросы, с которыми строительные компании сталкивались до наступления финансового кризиса, в современных условиях дополнились перечнем новых, вызванных его проявлениями. Те механизмы, которые эффективно работали в условиях экономического роста, во время кризиса часто оказываются бесполезными. И это неудивительно, поскольку на инвестиционно-строительном рынке Украины происходят те процессы, которые происходят в любой экономике, в любой стране в условиях кризиса. И эти процессы вынуждают искать новые способы решения проблемы привлечения инвестиций в строительство, разрабатывать новые инвестиционные схемы и усовершенствовать существующие. 

До кризиса инвестиционные схемы с использованием финансово-кредитных механизмов с участием ФФС при строительстве жилья позиционировались как наиболее оптимальный, гарантированный способ финансирования строительства для инвестора. В условиях кризиса всплыли многие слабые места этого финансового инструмента, отрицательно повлиявшие на доверие к нему со стороны инвесторов. Негативно на финансировании строительной отрасли отразились и проблемы в банковской системе, повлекшие за собой фактическое прекращение ипотечного кредитования и запрет досрочного снятия депозитов. Эти и другие факторы привели к тому, что преимущественная часть застройщиков заморозила строительство в связи с нехваткой средств, необходимых для выполнения строительных работ. 

Возникшая ситуация обнаружила мно жество проблем, требую щих незамедлительного решения , в том числе путем внесения необходимых изменений в законодательство Украины . С целью предотвращения краха строительной отрасли и создания условий для выхода инвестиционно-строительного рынка из кризиса, законодателем был принят пакет законов. В частности, Верховной Радой Украины были приняты законы Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI (далее – Закон № 800-VI), «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно ответственности за правонарушения на рынке ценных бумаг» от 25 декабря 2008 года № 801-VI, «О внесении изменений в Закон Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)» от 18.12.2008 г. № 693-VI, «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно усовершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья)» от 18.12.2008 г. № 692-VI (далее – Закон № 692-VI). 

Принятие вышеуказанных законов, с одной стороны, вызвало необходимость коррекции существующих схем финансирования строительства с учетом законодательных изменений, с другой, – предоставило возможность разработки и внедрения новых инвестиционных схем. 

Среди нововведений, появившихся в Законе Украины « О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон о финансово-кредитных механизмах) в результате принятия пакета антикризисных законов, особое внимание привлекает появление среди возможных доверителей ФФС совместного инвестора ФОН, участие которого в финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья осуществляется через систему ФОН-ФФС. Основная сущность такого нововведения состоит в возможности комбинирования фонда финансирования строительства и фонда операций с недвижимостью при привлечении инвестиций в строительство жилья. 

В соответствии с абз. 26 ч. 1 ст. 2 Закона о финансово-кредитных механизмах система ФОН-ФФС определяется как урегулированные этим Законом и договорами действия доверителей и управителя системы ФОН-ФФС при организации строительства. 

Прежде чем приступить к рассмотрению конкретных этапов финансирования строительства с использованием системы ФОН-ФФС, целесообразно проанализировать субъектный состав инвестиционной схемы, остановившись на основных ее участниках. 

Основными участниками инвестиционной схемы финансирования строительства через систему ФОН-ФФС являются управитель, застройщик, совместный инвестор ФОН. 

Одним из ключевых участников инвестиционной схемы является управитель. Управитель – это финансовое учреждение, которое от своего имени действует в интересах учредителей управления имуществом и осуществляет управление привлеченными средствами согласно законодательству, Правилам фонда и получило в установленном порядке разрешение (лицензию). Процедура и основания получения такой лицензии определены в Лицензионных условиях осуществления деятельности по привлечению средств физических лиц – учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденных распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины № 1225 от 24.06.2004 г. При этом Законом № 692-VI дополнительно было установлено, что управителем может быть только финансовое учреждение, уставной капитал которого составляет не менее одного миллиона евро, который должен быть сформирован исключительно денежными средствами до начала привлечения средств от учредителей управления имуществом. Особенностью субъектного состава рассматриваемой инвестиционной схемы является также и то, что ФОН и ФФС должны иметь одного управителя. 

Следующий участник инвестиционной схемы – застройщик. Застройщиком может быть только лицо, имеющее право на выполнение функций заказчика строительства для сооружения объектов строительства и заключившее договор с управителем. С татус застройщика как субъекта строительной деятельности лицо может приобретать с момента получения разрешения на строительство. В соответствии со ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территории» от 20.04.2000 г. № 1699-III право на застройку территории удостоверяется разрешением, выдаваемым местным советом, Киевской или Севастопольской городскими государственными администрациями сроком на два года. При этом в связи принятием пакета антикризисных законов введен новый этап в процедуре получения разрешения на выполнение строительных работ – опубликование и регистрация проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике, подрядной организации, управителе ФФС, объекте строительства и объектах инвестирования.  

Совместный инвестор ФОН представляет собой целостную общность доверителей ФОН, от имени которых выступает управитель ФОН. В соответствии с ч. 14 ст. 11 Закона о финансово-кредитных механизмах совместный инвестор ФОН при условии возникновения правоотношений системы ФОН-ФФС является доверителем ФФС, в интересах которого действует управитель ФОН. Доверители, составляющие совместного инвестора ФОН, не имеют права собственности на заранее определенную долю активов ФОН и не могут самостоятельно распоряжаться этими активами. По сути, совместный инвестор ФОН представляет собой ФОН в роли доверителя ФФС. 

В инвестиционной схеме финансирования строительства через систему ФОН-ФФС принимают участие и другие субъекты. Это – и учредители управления имуществом, приобретающие сертификаты ФОН, и органы государственной власти и местного самоуправления, осуществляющие регулятивные, разрешительные и надзорные функции в инвестиционно-строительной сфере, и подрядчики, субподрядчики, другие лица , необходимые для сооружения объекта, привлеченные Застройщиком для выполнения работ по строительству объекта, и торговцы ценными бумагами, хранители, регистраторы, депозитарии, осуществляющие посреднические функции, и многие другие. К сожалению, подробное рассмотрение роли каждого из этих участников в инвестиционной схеме, ввиду ограниченности объемов публикации, не представляется возможным. 


  

Схема финансирования строительства через систему ФОН -ФФС. 
Порядок действий в процессе финансирования строительства с использованием системы ФОН-ФФС включает такую последовательность этапов: 

1-й этап – управитель заключает с застройщиком договор, по которому застройщик обязуется построить один или несколько объектов строительства, ввести их в эксплуатацию в установленном законодательством порядке и передать объекты инвестирования учредителям (доверителям) фонда в сроки и на условиях, определенных Законом о финансово-кредитных механизмах , Правилами фонда и договором управления имуществом, а управитель обязуется осуществлять финансирование строительства этих объектов строительства на условиях договора. С целью обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору перед управителем между застройщиком и управителем дополнительно заключаются: 

- ипотечный договор, предметом ипотеки по которому могут быть имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства, или, при согласии управителя, объект незавершенного строительства, или другое недвижимое имущество, принадлежащее застройщику на праве собственности; 

- договор уступки имущественных прав на недвижимость, являющейся объектом строительства, с отлагательными условиями; 

- договор поручения с отлагательными условиями, по которому управителю в случае нарушения застройщиком условий договора поручается выполнять функции застройщика, в том числе путем перепоручения этих функций другим лицам. При этом застройщик на время действия договора имеет право предоставлять безотзывную доверенность управителю на право делегирования третьим лицам функции застройщика в случае нарушения последним условий договора с управителем. 

2-й этап – создание ФФС и ФОН, входящих в систему ФОН-ФФС. 

Необходимым условием создания ФФС является утверждение управителем Правил ФФС, заключение договора с застройщиком и открытие отдельного счета для ФФС. Закон о финансово-кредитных механизмах предусматривает два вида фондов финансирования строительства – вида А и вида Б. ФФС вида А больше интересен застройщику, так как он получает средства (за исключением оперативного резерва) и может распоряжаться ими самостоятельно, он несет основные риски и получает основную прибыль, сам устанавливает цену за квадратный метр. ФФС вида А является популярным и у управителей – небанковских финансовых учреждений. ФФС вида Б больше интересны банку: есть прямая норма закона, которая устанавливает, что средства, привлеченные, но не перечисленные застройщику, банк – управитель использует как собственные средства – то есть, это бесплатные ресурсы для банка. Однако несмотря на то, что Закон о финансово-кредитных механизмах действует уже несколько лет, фонды финансирования строительства вида Б до сих пор еще не создавались. Причина непопулярности ФФС вида Б в том, что решение организационных вопросов в строительстве не является ни финансовым, ни банковским вопросом. 

Поскольку существование ФОН связано с выпуском ценных бумаг, создание такого фонда является более сложным. По общему правилу, д ля создания ФОН управитель должен разработать и утвердить: Правила ФОН, инвестиционную декларацию и проспект эмиссии сертификатов ФОН; заключить договор с застройщиком, а также осуществить эмиссию сертификатов ФОН на сумму, не превышающую стоимость объекта строительства, и организовать размещение сертификатов ФОН путем открытой продажи или непосредственного предложения сертификатов ФОН предварительно определенному кругу лиц. При этом ФОН может быть создан до утверждения проектно-сметной документации, при наличии у застройщика документов на землю с соответствующим целевым назначением. В таком случае в Правилах ФОН и проспекте эмиссии сертификатов ФОН должно быть указано о дополнительных рисках инвесторов. 

В инвестиционной схеме финансирования строительства с использованием системы ФОН-ФФС созданный ФОН выполняет функции совместного инвестора ФОН, являясь доверителем ФФС, в интересах которого действует управитель ФОН. Для таких ФОН установлены определенные особенности: он не создается под конкретный объект строительства; нет привязки к каким-либо этапам прохождения разрешительной строительной процедуры, то есть ФОН может быть создан в любое время; отпадает необходимость заключения с застройщиком как основного договора, так и обеспечительных; ФОН может быть доверителем ФФС лишь при условии, что управителем такого ФФС и ФОН будет одно лицо. 

3-й этап – эмиссия сертификатов ФОН, включающая их размещение среди инвесторов. Эмитентом сертификатов ФОН, который выпускает и размещает сертификаты ФОН, обязательно является управитель. Это связано с последними изменениями, внесенными Законом № 692-VI, которыми запрещается делегировать полномочия по управлению активами ФОН третьему лицу. Теперь эмитент сертификатов ФОН и управитель ФОН всегда будут в одном лице. Порядок эмиссии сертификатов ФОН регулируется нормами законов о финансово-кредитных механизмах , «О ценных бумагах и фондовом рынке», Положения о регистрации выпуска сертификатов фонда операций с недвижимостью, проспекта эмиссии, отчета о результатах размещения сертификатов фонда операций с недвижимостью, погашения сертификатов фонда операций с недвижимостью и отмены регистрации выпуска, утвержденного решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (далее – ГКЦБФР) от 05.03.2009 г. № 244 (вступило в силу 11.04.2009 г.). 

Эмиссия сертификатов ФОН может осуществляться при условии, что: 

- общая номинальная стоимость сертификатов ФОН, выпущенных эмитентом, не превышает более чем в десять раз размер собственного капитала эмитента; 

- объем осуществляемого в рамках эмиссии выпуска сертификатов ФОН должен быть в сумме, эквивалентной не менее чем 100 тысяч евро по курсу Национального банка Украины на день принятия решения об эмиссии сертификатов ФОН; 

- оплата сертификатов ФОН при их размещении осуществляется исключительно денежными средствами; 

- управитель получил разрешение Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг (далее – Госфинуслуг) на право эмиссии. Получение управителем (небанковским учреждением) такого разрешения осуществляется в соответствии с Положением о выдаче небанковскому финансовому учреждению – управителю разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков при создании фонда финансирования строительства вида Б и/или разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью, утвержденного распоряжением Госфинуслуг от 29.07.2004 г. № 1866. 

4-й этап – вложение привлеченных при размещении сертификатов ФОН в ФФС, доверителем которого является совместный инвестор ФОН, с целью осуществления в дальнейшем финансирования строительства объектов инвестирования. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона о финансово-кредитных механизмах при функционировании системы ФОН-ФФС отдельного договора их застройщиком управителю системы ФОН-ФФС в интересах ФОН заключать не надо. Это обусловлено тем, что при осуществлении операций с недвижимостью управитель системы ФОН-ФФС инвестирует привлеченные в ФОН средства в строительство объектов инвестирования посредством участия в ФФС, управителем которого он является. 

5-й этап – направление управителем средств, саккумулированных на отдельном счете через систему ФОН-ФФС, застройщику в соответствии с условиями договора на сооружение объекта строительства. Банк, в котором должен быть открыт текущий счет застройщика и текущие счета его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности, принимающих участие в сооружении объекта строительства, определяются в соответствии с ч. 7 ст. 9 Закона о финансово-кредитных механизмах управителем системы ФОН-ФФС. По каждому объекту строительства застройщик в соответствии с договором, заключенным между застройщиком и управителем, передает управителю перечень объектов инвестирования в объекте строительства, который является предварительным объемом заказа на строительство, и имущественные права на эти объекты инвестирования для последующей передачи учредителю системы ФОН-ФФС. Кроме того до открытия финансирования застройщик обязан сообщить управителю о всех своих обязательствах перед третьими лицами по каждому объекту строительства, а также об известных обязательствах землепользователя. Застройщик не имеет права отчуждать или обременять каким-либо способом объекты инвестирования, имущественные права на которые переданы управителю системы ФОН-ФФС, без письменного согласия управителя. 

6-й этап – застройщик организует сооружение объекта инвестирования, привлекая, при необходимости, генподрядчика. За счет с редств, полученных в соответствии с условиями договора на сооружение объекта строительства от управителя системы ФОН-ФФС, оплачиваются строительные работы, выполняемые генподрядчиком. 

7-й этап – выполнение генподрядчиком строительных работ самостоятельно или через подрядчиков или субподрядчиков, в результате которых возводится объект строительства (объект инвестирования). В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона о финансово-кредитных механизмах технические характеристики построенного объекта строительства и объектов инвестирования должны соответствовать проектной декларации. Ход строительства контролируются управителем системы ФОН-ФФС. В частности, управителем осуществляется контроль над целевым использованием застройщиком направленных на строительство средств, соблюдением сроков выполнения работ на объекте строительства, соблюдением технических характеристик объекта строительства и объектов инвестирования, указанных в проектной декларации, применением мер, направленных на устранение обнаруженных недостатков. В случае обнаружения управителем риска нарушений условий договора, управитель имеет право прекратить финансирование строительства, требовать расторжения договора, возвращения застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, возмещения причиненных застройщиком убытков, а также осуществлять другие мероприятия, направленные на выполнение застройщиком своих обязательств по договору. 

8-й этап – ввод объекта строительства в эксплуатацию. Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Порядком принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 22.09.2004 г. № 1243. Именно после ввода возведенного объекта в эксплуатацию он становится полноценным объектом гражданского оборота и распределяется между инвесторами и застройщиком. 

Процедура ввода в эксплуатацию возведенного объекта состоит из следующих стадий: 

– принятие объекта рабочей комиссией заказчика; 

– принятие объекта государственной приемочной комиссией, в которую помимо представителей заказчика и подрядчика входят представители контролирующих органов и местного исполкома (государственной администрации); 

– оформление акта ввода в эксплуатацию и его утверждение исполкомом местного совета или государственной администрацией; 

– техническая инвентаризация объекта, проводимая местным БТИ. 

После ввода объекта строительства в эксплуатацию застройщик в письменном виде сообщает об этом управителю системы ФОН-ФФС и предоставляет данные относительно фактической общей площади объектов инвестирования, полученные от органов, осуществляющих регистрацию права собственности на недвижимость. 

9-й этап – оформление права собственности на объекты инвестирования. Для оформления права собственности управитель системы ФОН-ФФС предоставляет застройщику перечень доверителей, имеющих право получить в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования. Для дальнейшего оформления права собственности на закрепленные за совместным инвестором ФОН объекты инвестирования предоставляется справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования. При этом в такой справке дополнительно должны быть указаны данные, дающие возможность однозначно идентифицировать совместного инвестора ФОН, от имени и в интересах которого действует управитель ФОН, - название и регистрационный номер выпуска сертификатов ФОН. 

Оформление права собственности на жилье осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет. После принятия комиссией объекта в эксплуатацию для оформления свидетельств о праве собственности застройщик передает в соответствующий исполком местного совета или Киевскую (Севастопольскую) городскую государственную администрацию весь пакет документов, связанных с проведением строительства, в том числе перечень инвесторов и полагающихся им помещений в объекте. Уполномоченные органы, осуществляющие регистрацию прав собственности на недвижимость, обязаны зарегистрировать построенный объект инвестирования на имя управителя системы ФОН-ФФС, с соответствующей отметкой, для последующего осуществления управителем системы ФОН-ФФС операций с этой недвижимостью в соответствии с Законом о финансово-кредитных механизмах, Правилами ФОН и инвестиционной декларацией ФОН. 

10-й этап – управитель системы ФОН-ФФС осуществляет операции по реализации недвижимости и осуществляет другие действия с целью получения максимального дохода в интересах владельцев сертификатов ФОН в пределах инвестиционной декларации с учетом ограничений, установленных Правилами ФОН и проспектом эмиссии. Конечным приобретателям недвижимость продается по рыночной цене. Прибыль, аккумулированная в активах ФОН, не облагается налогом на прибыль. Так, согласно пп. 4.2.8 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» (далее – Закон о налогообложении) не включаются в валовой доход управителя системы ФОН-ФФС «средства, привлеченные от собственников сертификатов фондов операций с недвижимостью, доходы от осуществления операций с активами фондов операций с недвижимостью и доходы, начисленные по активам фондов операций с недвижимостью, созданных в соответствии с законом». 

11-й этап – выведение из ФОН полученной без налоговых последствий прибыли от реализации недвижимости, путем выплаты дохода по сертификатам ФОН учредителям управления имуществом – собственникам сертификатов. Распределение управляющим системы ФОН-ФФС дохода от управления между владельцами сертификатов ФОН осуществляется в порядке, предусмотренном проспектом эмиссии, с учетом разъяснений ГКЦБФР, данных в письме № 07/04/13010 от 08.10.2004 г. Платежи, выплачиваемые владельцу сертификата ФОН в результате распределения дохода ФОН, приравниваются к дивидендам согласно пп. 1.9 Закона о налогообложении и на них распространяется особая система налогообложения дивидендов, изложенная в п. 7.8 ст. 7 Закона о налогообложении. Доходы физических лиц – владельцев сертификатов ФОН в соответствии с пп. 7.2 Закона Украины «О налоге на доходы физических лиц» от 22.05.2003 г. облагаются по льготной ставке в размере 5% от объекта налогообложения. 

Проанализировав этапы организации финансирования строительства с использованием системы ФОН-ФФС, следует остановиться на сильных и слабых сторонах этого финансового инструмента. 

Так, инвестору, вкладывающему свои деньги в приобретение сертификатов ФОН, размещаемых через систему ФОН-ФФС, следует помнить о том, что: 

- в условиях кризиса существует риск незавершения строительства и неполучения дохода по сертификатам ФОН. Причиной этому могут быть проблемы с разрешением на землеотвод, организацией строительных работ, вводом в эксплуатацию объекта и даже элементарная нехватка средств ; 

- для ФОН, входящих в систему ФОН-ФФС, законодательством не предусмотрена обязанность досрочно выкупать свои сертификаты. Поэтому выйти из фонда у инвесторов получится только при условии, если они сами смогут найти покупателей на принадлежащие им сертификаты ФОН (или когда фонд в лице управителя системы ФОН-ФФС примет решение о прекращении своей деятельности); 

- Законом № 800-VI вводятся механизмы, ограничивающие инвесторов и предоставляющие застройщикам возможности уклонятся от ответственности за несвоевременное исполнение договорных обязательств по сооружению объекта строительства. 

Положительными моментами для застройщика, финансируемого через систему ФОН-ФФС, является то, что: 

- ФОН может быть создан до утверждения проектно-сметной документации, при наличии у застройщика документов на землю с соответствующим целевым назначением. При этом в Правилах ФОН и проспекте эмиссии сертификатов ФОН должно быть указано о дополнительных рисках инвесторов; 

- в случае если средств ФОН недостаточно для сооружения объекта строительства, а в условиях кризиса такая ситуация широко распространена, застройщик имеет право привлечь средства из других источников, не запрещенных Законом о финансово-кредитных механизмах; 

- с целью нейтрализации рисков застройщиков, принявших участие в финансировании строительства с использованием финансово-кредитных механизмов, по вымыванию привлеченных средств, в соответствии с ч. 4 ст. 3 Закона № 800-VI до 01 января 2012 года запрещен досрочный выход физических и юридических лиц из проектов строительства жилья, если инвесторами осуществлена 100% инвестиция; 

- ч. 8 ст. 3 Закона № 800-VI предписано Торгово-промышленной палате Украины финансовый кризис в строительстве рассматривать как обстоятельство непреодолимой силы и предоставлять застройщикам в связи с этим справки о приостановлении деятельности, являющиеся основанием для освобождения их от ответственности по возврату инвесторам вложенных средств. 

И наконец, для управителя система ФОН-ФФС позволяет: 

- избежать оттока средств, привлеченных в систему ФОН-ФФС при размещении сертификатов, благодаря тому, что ФОН создается на срок, установленный проспектом эмиссии, и до его истечения эмитент сертификатов этого ФОН не берет на себя обязательств относительно выкупа таких сертификатов; 

- избежать оттока средств из оперативного резерва, поскольку доверителем ФФС является совместный инвестор ФОН, контролируемый управителем. 

Подводя итоги исследования возможностей применения схемы финансирования строительства с использованием системы ФОН-ФФС, следует отметить, что наряду с положительными моментами, этому инструменту присущи и определенные недостатки. Насколько устойчивым, гибким и маневренным финансовым инструментом окажется система ФОН-ФФС в условиях кризиса покажет практика.