Агентство недвижимости МЕГАПОЛИС

Признание договора недействительным, ничтожным, незаключенным...

admin — Mon, 09 Jan 2012 10:36:59 GMT

Признание договора недействительным vs ничтожным vs незаключенным

Ситуации с заключением кредитных договоров по украденным паспортам и/или с подделкой подписи другого лица отнюдь не редкость. Но как в этом случае истцу, от имени которого заключили такой договор, добиться его отмены? Является ли этот договор ничтожным в силу закона? Или же он является оспариваемым и его недействительность надо доказывать в суде?

Позиция 1. Сделка, совершенная по украденному паспорту и с подделанной подписью, является ничтожной, поскольку:

– подпись истца в кредитном договоре не совпадает с его подписью в паспорте;

– такая сделка нарушает публичный порядок, поскольку направлена на нарушение конституционных прав гражданина, а потому является ничтожной согласно ст. 228 ГК.

Позиция 2. Такая сделка может быть признана недействительной судом, поскольку:

– согласно ст. 204 ГК сделка является правомерной, если иное не установлено законом или она не признана недействительной судом;

– договор содержит все данные истца и соответствует нормам гражданского законодательства, уголовное дело по факту аферы не возбуждено;

– согласно ст. 203 ГК волеизъявление участника сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле. В данном случае «истца без истца женили», то есть наградили обязанностями по возврату денег без его на то согласия;

– кроме того, согласно ч. 2 ст. 203 ГК лицо, заключающее договор, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности. В данном случае лицо, подписавшее договор, не было уполномочено должником (лицом, чьи реквизиты стоят под подписью) на подписание этого договора (доверенности нет), а потому подписант не имел необходимого объема дееспособности;

– согласно ст. 215 ГК, если недействительность закона прямо не установлена законом, но одна из сторон возражает относительно его действительности на основаниях, установленных законом, то такая сделка может быть признана судом недействительной;

– для того чтобы доказать, что лицо не подписывало договор, необходимо провести почерковедческую экспертизу;

– хотя подпись истца и не совпадает с той, что в паспорте, однако без экспертизы точно установить этот факт нельзя (у одного и того же лица не всегда подпись может получиться одинаковой);

– если считать договор с фальшивой подписью ничтожным, то получиться, что в любом случае, когда истец будет заявлять о том, что он кредитный договор не заключал и его подпись подделанная, то такой договор будет считаться неправомерным, если иное не будет установлено судом;

– если бы не было согласия по всем существенным условиям, то договор был бы незаключенным, а в рассматриваемом случае договор заключен, но он оспариваемый.

Позиция 3. Такой кредитный договор является незаключенным, поскольку:

– договор считается заключенным, когда стороны достигают согласия по всем существенным условиям в форме, предусмотренной законом;

– в рассматриваемом случае одна из предполагаемых сторон отрицает, что она достигала какого-либо согласия о чем-либо с другой предполагаемой стороной;

– положения о правомерности сделок применяются к уже совершенным сделкам. В данном же случае сделка не была совершена;

– оспариваемый – это договор, который может быть признан недействительным судом. Пока что до признания договора недействительным дело не дошло;

– оспариваемым договор может стать только после того, как будет установлено, что он таки был заключен;

– пока же суду предстоит выяснить, кто именно подписал этот договор, возникли ли из этого договора правовые последствия и если возникли, то для кого. А потом уж будет решаться вопрос о том, ничтожный он, оспариваемый или действительный;

– если выяснится, что договор подписан не истцом, то договор между банком и истцом не может считаться заключенным. Возможно, заключенным будет договор, подписанный банком и лицом, которое воспользовалось документами ответчика, но это будет уже совершенно другой договор;

– как можно говорить о наличии состава, если нет события? Договор – это сделка между сторонами, а бумага – это форма, в которой фиксируется волеизъявление сторон. Если лицо не было стороной договора, то как можно утверждать, что на бумаге зафиксирована его воля?

– договор – это не только бумага с подписями и печатным текстом и даже не столько бумага. Это, в первую очередь, двусторонний волевой акт, доказательством которого может быть означенная бумага. Так вот, этого волевого акта не было;

– если договора нет, то и недостатков у него не может быть. В данном случае кто-то неизвестный использовал чье-то имя для своих корыстных целей, т. е. ситуация за пределами гражданских отношений – где-то в районе мошенничества (УК).

Мнение «Ю&З»: Практика признания договора, подписанного не лицом, от имени которого такой договор заключается, существовала с переменным успехом до 2009 года. Так, в научно-практическом комментарии к ст. 638 ГК была представлена точка зрения заместителя председателя ВСУ, заслуженного юриста Украины Яремы А. Г. По его тогдашнему мнению, отсутствие печати и при наличии заключения экспертизы о том, что подпись не принадлежит органу юридического лица (физическому лицу – стороне договора), договор является незаключенным, поскольку отсутствует выражение воли стороны (ст. 202 ГК) или воля выражена ненадлежащим лицом (ст. 92 ГК).

И в некоторых решениях суды высших инстанций, в частности ВХСУ, признавали договора, не подписанные надлежащей стороной, незаключенными (см., например, постановление ВХСУ от 16.06.2009 № 18/160). Но почти одновременно ВХСУ выносились прямо противоположные решения, в которых такой способ защиты права, как признание договора незаключенным, признавался несоответствующим способам защиты прав, указанных в ст. 16 ГК. И потому в исках с такими требованиями отказывали (см. постановление ВХСУ от 17.07.2008 года № 14/143-ПД-08).

Этот конфликт в определенной мере был решен в постановлении Пленума ВСУ от 06.11.2009 № 9, п. 8 которого установил, что требование о признании сделки (договора) незаключенными не соответствует возможным способам защиты гражданских прав и интересов, предусмотренных законом, и призвано суды отказывать в удовлетворении исков с такими требованиями.

При этом было отмечено, что последствия недействительности сделок не применяются к незаключенным сделкам. В этом случае могут заявляться только требования, предусмотренные главой 83 книги 5 ГК (приобретение, хранение имущества без достаточного правового основания).

Правда, перечисляя сделки (договора), не являющиеся заключенными, Пленум ВСУ указал на те, в которых отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для их заключения, но несоответствие подписи среди них не указал (хотя указал, например, отсутствие согласия по всем существенным условиям).

Впрочем, как свидетельствует судебная практика этого года (в частности, определение ВСУ от 06.07.2011 года № 6-28595св09), отсутствие подписи надлежащего лица также признается основанием для выводов о том, что оспариваемый договор является незаключенным. Но при этом ни требование о признании такого договора незаключенным, ни требования о признании его недействительным суды высших инстанций, как правило, не удовлетворяют (дополнительно см. постановление ВХСУ от 19.05.2010 № 2/82-09, постановление ВХСУ от 02.06.2011 № 6/163). Зато отмечают важность дальнейшего одобрения заключенного договора, в частности фактов его принятия стороной, подписавшейся под ним (см. постановление ВХСУ от 21.04.2011 № 5020-11/151).

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что лицу, от имени которого был подписан договор, вообще не нужно предпринимать каких-либо действий. Если он не заключал никакого договора и не принимал условия договора, заключенного от его имени (например, не принимал средств, предусмотренных кредитным договором, не осуществлял погашение кредита и проч.), то никакого его права не нарушалось.

Если же банк или другой кредитодатель потребует возврата долга через суд, то ему необходимо будет доказать, что он заключил договор именно с этим лицом, а не с другим. Тот, в свою очередь, может доказать, что никакого договора он не заключал. Иные же действия банка, наносящие вред лицу, не являющемуся надлежащим должником, могут быть обжалованы как неправомерные действия, причиняющие материальный или моральный вред.

ВЫВОД:

Договор, подписанный не тем лицом, чьи реквизиты указаны в нем, считается незаключенным, если такое лицо не осуществляло никаких действий, свидетельствующих о принятии условий заключенного договора. Признание такого договора незаключенным или недействительным в судебном порядке не требуется.

Новые правила налогообложения доходов от продажи и наследования объектов недвижимого имущества

admin — Tue, 06 Sep 2011 10:08:08 GMT

Вопросы налогообложения операций по продаже (обмену) или наследованию объектов недвижимого имущества затрагивают интересы множества лиц. Правила налогообложения доходов физических лиц от отчуждения (обмена), наследования имущества со вступлением в силу Закона № 3609 несколько изменились...

НДФЛ: продажа недвижимого имущества

В целях налогообложения доходов физических лиц под продажей недвижимого имущества понимается любой переход права собственности на него, кроме наследования и дарения.

Казалось бы, со вступлением в силу НКУ и отменной привязки к площади недвижимости (до 2011 г. не облагался НДФЛ доход, полученный от продажи жилой недвижимости до 100 кв. м не чаще чем раз в год) все должно упроститься, но не тут то было. Поскольку появилась привязка к сроку нахождения имущества в собственности.

Так, согласно п. 172.1 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены они и хозяйственно-бытовые сооружения и здания), а также земельного участка, площадь которого не превышает нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, налогом не облагается.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГКУ к недвижимости относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения.

Напомним, что под объектами жилой недвижимости в пп. 14.1.129 НКУ понимаются здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Объекты жилой недвижимости в свою очередь делятся на следующие типы:

жилой дом — здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного проживания в нем. Жилые дома делятся на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа различной этажности;

жилой дом усадебного типа — жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, состоящий из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;

пристройка к жилому дому — часть дома, расположенная за пределами контура его капитальных внешних стен и имеющая с основной частью дома одну (или больше) общую капитальную стену;

квартира — изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;

коттедж – одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;

комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которой проживают два или больше квартиросъемщиков;

садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;

дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.

Относительно необложения НДФЛ дохода, полученного налогоплательщиком не чаще одного раза в течение отчетного налогового года от продажи земли в пределах норм бесплатной передачи отметим, что в ст. 121 ЗКУ эти нормы зависят от назначения земли (см. таблицу 1).

Таблица 1

Нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам	Назначение земли
В размере земельной доли (пая), определенной для членов сельхозпредприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство*	для ведения фермерского хозяйства
Не более 2,0 га	для ведения личного крестьянского хозяйства
Не более 0,12 га	для ведения садоводства
Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок):
не более 0,25 га	в селах
не более 0,15 га	в поселках
не более 0,10 га	в городах
не более 0,10 га	для индивидуального дачного строительства
не более 0,01 га	для строительства индивидуальных гаражей

____________

* Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельхозпредприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия сельхозпредприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району.

Следовательно, если отчуждается жилой дом, хозпостройки и приусадебный участок в пределах вышеуказанных норм, то при условии, что здания построены (приобретены) и изготовлены документы на приватизацию земельного участка более трех лет тому назад, базы для налогообложения не возникает.

Труднее рассчитать базу для обложения НДФЛ, если, например, приватизационные документы на землю изготовлены более трех лет тому назад, а документы на дом в органе БТИ изготовлены менее трех лет. ГНСУ считает, что в таком случае при отчуждении объекта недвижимости будут применяться разные ставки налогообложения, а именно:

• 5 % к доходу от продажи дома;

• 0 % к доходу от продажи земельного участка или не будет облагаться НДФЛ.

Отдельное внимание следует обратить на то, что с 01.01.2012 г. в п. 172.1 НКУ будут внесены изменения и согласно которым физические лица, получившие в наследство или в подарок недвижимость, указанную в этом пункте, имеют право продать такой объект с нулевой ставкой налогообложения, не дожидаясь трех лет после наследования.

Кроме того, доход от продажи хозяйственно-бытовых построек, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаваемых вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Если же физлицо получает доход от продажи более чем одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 НКУ, в течение отчетного налогового года или от продажи объекта недвижимости, не указанного в этом пункте, то такой доход подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 НКУ, а именно 5 %.

Доход от продажи второго и следующего в течение календарного года объекта жилой недвижимости, указанного в п. 172.1 НКУ (независимо от срока владения), который на момент его отчуждения находится в собственности физлица менее трех лет (независимо от количества продаж в течение года), нежилой коммерческой недвижимости (независимо от срока владения и количества продаж) облагается НДФЛ по ставке 5 %.

По ставке 5 % также облагается и доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.

С этими и другими ставками НДФЛ можно ознакомиться в одноименном справочнике.

Порядок налогообложения при обмене объектами недвижимости

Изменения порядка уплаты НДФЛ при обмене недвижимости состоят в том, что вместо ранее уплачиваемых каждой стороной обмена 50 % суммы НДФЛ теперь налог уплачивается по тем же правилам, что при продаже недвижимости.

При обмене объекта недвижимости на другой (другие) доход (доходы) налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого имущества, определенного:

– в абз. 1 п. 172.1 НКУ — не облагается НДФЛ (применяется ставка 0 %);

– в п. 172.2 НКУ — облагается НДФЛ по ставке 5 %.

База налогообложения

С целью налогообложения доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, которая рассчитывается органом, на это уполномоченным.

В соответствии с п. 172.11 НКУ порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), определяется Кабмином Украины, а именно, постановлениями № 1440 и № 1442.

Напомним, что правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечение создания системы независимой оценки имущества с целью защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования ее результатов по-прежнему, определяет Закон № 2658.

Физлицо, которое продает или обменивает с другим физлицом недвижимость, во исполнение положений пп. "а" п. 172.5 НКУ должно самостоятельно определить и уплатить сумму НДФЛ через банковские учреждения до нотариального заверения договора купли-продажи, мены.

Если объект недвижимости, находящийся в собственности, отчуждается по решению суда об изменении собственника и переходе права собственности на такое имущество, то НДФЛ определяется и уплачивается физлицом также самостоятельно.

В случае если сделка по продаже (обмену) объекта недвижимости осуществляется между физлицами, то функцию налогового агента исполняет нотариус, который заверяет соответствующий договор только при наличии оценочной стоимости недвижимости и документа об уплате НДФЛ в бюджет.

Эти функции заключаются в обязанности нотариуса ежеквартально предоставлять в органы ГНС по месту нахождения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таких договорах в виде отчета по ф. № 1ДФ, с указанием стоимости недвижимости, суммы НДФЛ, уплаченной стороной сделки, информация по таким операциям указывается с признаком дохода "104".

Независимо от того, возникают налоговые обязательства у продавца-физлица или нет, такое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения недвижимости в годовой налоговой декларации на доходы.

Если по каким-либо причинам сделка по продаже (обмену) не состоялась, а НДФЛ был уплачен в бюджет, налогоплательщик имеет право на возврат уплаченной суммы НДФЛ на основании той же годовой налоговой декларации на доходы, представленой в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.

В случае если объект недвижимости у физлица приобретает юрлицо или физлицо-предприниматель, то такое лицо является налоговым агентом относительно доходов физлица-продавца с обязанностью начислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ с дохода, полученного налогоплательщиком от такой продажи (обмена). Доход от продажи недвижимости налоговый агент определяет исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта.

НДФЛ уплачивается налоговым агентом в бюджет:

• по местонахождению юрлица (пп. 168.4.4 НКУ);

• по месту регистрации физлица-предпринимателя в качестве субъекта предпринимательской деятельности (пп. "а" пп. 168.4.5 НКУ).

Доход от операций по продаже (обмену) недвижимости, осуществляемых физлицами-нерезидентами, облагается в том же порядке, что для резидентов Украины. Однако к такому доходу применяется ставка НДФЛ в размере:

– 15 %;

– 17 % — для суммы дохода, превышающей 10-кратный размер минимальной зарплаты.

Особенности налогообложения дохода, полученного от наследства недвижимости

Налогообложение доходов, полученных физлицом в виде наследства или подарка (заключения договора дарения) от других физлиц, зависит от вида такого унаследованного или подаренного имущества и степени родства физлиц между ними.

Отметим, не без сожаления, что круг лиц, относящихся к первой степени родства, значительно сужен. Так, в соответствии с пп. 14.1.263 НКУ первой степенью родства физлица считаются только его родители, муж или жена, дети, в т. ч. усыновленные. Все другие члены семьи физлица считаются родственниками второй степени.

Виды унаследованного или подаренного имущества и ставки НДФЛ приведем в таблице 2.

Таблица 2

Вид имущества, унаследованного или полученного в подарок			Ставка НДФЛ, %
	Члены семьи первой степени родства	Члены семьи, которые не являются членами первой степени родства	Инвалид I группы, ребенок-сирота, ребенок, лишенный родительской опеки, ребенок-инвалид	Нерезидент
Жилая недвижимость	0	5	0	15 (17)
Нежилая недвижимость	0	5	0	15 (17)
Объекты незавершенного строительства	0	5	0	15 (17)
Все вышеперечисленные объекты недвижимости получены в наследство (подарок) от нерезидента	15 (17)	15 (17)	15 (17)	15 (17)

Информацию о выдаче свидетельств о праве на наследство и заверение договоров дарения нотариусы ежеквартально в отчете по ф. № 1ДФ представляют в органы ГНС по месту нахождения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса. Для отражения в этом отчете информации о выданных свидетельствах, о праве на наследство и заверении договоров дарения нотариусы указывают один из признаков дохода, проведенного в таблице 3.

Таблица 3

Признак дохода	От кого или кем доход получен
113	От члена семьи первой степени родства
114	От физического лица, не являющегося членом семьи первой степени родства
115	От нерезидента или если такой доход получен нерезидентом
116	Этот признак дохода нотариусы используют, если доход по договору получает инвалид I группы, ребенок-сирота, ребенок, лишенный родительской опеки, ребенок-инвалид

Ответственность за уплату НДФЛ в бюджет полностью возлагается на физлиц, получивших наследство (подарок). Доходы в виде стоимости унаследованного (полученного в подарок) недвижимого имущества включаются налогоплательщиком в годовую налоговую декларацию на доходы.

Напоминаем, что такая декларация представляется до 1 мая года, следующего за тем, в котором получено наследство (подарок). Налоговое обязательство в виде суммы НДФЛ физлицо, получившее наследство (подарок), рассчитывает и уплачивает самостоятельно до 1 августа года, следующего за тем, в котором получено наследство (подарок), рассчитанного на основании поданной декларации о доходах.

Отметим, что доход в виде стоимости унаследованного имущества в пределах, подлежащих налогообложению, включается наследником (получившим подарок) в состав общего годового дохода путем отражения в годовой налоговой декларации, кроме следующих доходов, полученных:

• нерезидентом, который обязан уплатить НДФЛ до нотариального оформления;

• в виде объекта наследия (подарка), который облагается НДФЛ по нулевой ставке.

При этом согласно пп. 165.1.39 НКУ не включаются в налогооблагаемый доход физлица подарки, стоимость которых не превышает 50 % минимальной зарплаты (из расчета на каждый месяц), установленной на 1 января отчетного года (в 2011 г. — 470,50 грн.), за исключением денежных средств в любой сумме.

Правовой глоссарий:

1. НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

2. ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

3. ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

4. Закон № 2658 — Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" от 12.07.2001 г. № 2658-III.

5. Закон № 3609 — Закон Украины "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины по усовершенствованию некоторых норм Налогового кодекса" от 07.07.2011 г. № 3609-VI.

6. Постановление № 1440 — постановление КМУ "Об утверждении Национального стандарта № 1 "Общие принципы оценки имущества и имущественных прав" от 10.09.2003 г. № 1440.

7. Постановление № 1442 — постановление КМУ "Об утверждении Национального стандарта № 2 "Оценка недвижимого имущества" от 28.10.2004 г. № 1442.

Ирина ПЕТРУСЕНКО

БУХГАЛТЕР & ЗАКОН №36 , 5-11 сентября 2011

Судебная практика по возмещению ущерба причиненного залитием квартиры

admin — Fri, 29 Apr 2011 12:30:08 GMT

В многоквартирных домах отнюдь не редкостью являются случаи нанесения вреда одним жильцом (или группой) другому из-за неправильного использования системы централизованного водоснабжения дома - попросту говоря, затопления квартир. Согласно Конституции Украины, каждый гражданин имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение (ч. 1 ст. 319 ГК Украины). В то же время законодательство обязывает собственника не использовать свое имущество во вред другим лицам. Применительно к нашей ситуации это означает, что собственник должен следить, чтобы его квартира не стала источником вреда для других помещений.

На тот же случай, когда вред чужому имуществу (то есть квартире) все-таки нанесен, предусмотрена обязанность виновного лица компенсировать последствия своих противоправных действий. Так, ст. 1166 и 1167 ГК Украины предусматривают обязанность виновного лица компенсировать имущественный и моральный вред, нанесенный его неправомерными действиями или бездействием. Таким образом, лицо, квартире которого был нанесен вред вследствие затопления, может предъявить (устно или письменно) претензию виновнику с требованием добровольно возместить причиненный ущерб. Эта стадия в юриспруденции называется досудебным урегулированием спора.

Исходя из практики рассмотрения подобных ситуаций, наиболее спорными при возмещении ущерба за затопление квартиры являются два момента: 1) определение виновного лица; 2) определение размера ущерба.

Для определения виновника необходимо, в первую очередь, зафиксировать сам факт затопления квартиры. Ст. 24 Жилищного кодекса Украины предусматривает, что эксплуатацией государственного и общественного жилищного фонда, в котором проживают большинство граждан нашей страны, занимаются жилищно-эксплуатационные организации, в простонародье называемые ЖЭКами (жилищно-эксплуатационные конторы). Исходя из этого, в случае затопления квартиры ее собственник должен незамедлительно пригласить к себе в дом представителей ЖЭКа для фиксации факта затопления соответствующим актом. В этом акте обязательно должно быть указана дата затопления, адрес квартиры и предварительная причина затопления. Акт о затоплении квартиры составляют в трех экземплярах: для виновников, пострадавших, а также для ЖЭКа или другой организации, эксплуатирующей дом.

Однако иногда бывает так, что установить виновника нелегко. В этом случае необходимо провести экспертизу, чтобы выяснить причины аварии. Такая экспертиза поможет избежать ненужных расходов. Ведь пока не доказана вина гражданина, никто не имеет права требовать от него компенсации причиненного ущерба. Бывают случаи, когда аварии происходят по вине ЖЭКа или другой организации, обслуживающей дом - например, в подъезде уже много лет не меняли трубы или использовали не соответствующие стандартам материалы. Однако следует учитывать, что при самостоятельной установке сантехнического оборудования вся ответственность ложится на хозяина квартиры, поэтому есть смысл прибегать к услугам ремонтных фирм и обязательно требовать от них гарантийное письмо на выполненные работы.

Помимо этого, необходимо установить размер причиненного затоплением ущерба. Абз. 2 ст. 1192 ГК Украины предусматривает, что размер убытков, которые подлежат возмещению потерпевшему, определяется на основании реальной стоимости поврежденного имущества на момент рассмотрения дела или исполненных работ, необходимых для восстановления поврежденного имущества.

Если виновник отказывается возместить причиненный ущерб или не согласен с его размером, потерпевшему предоставляется право защитить свои интересы в судебном порядке (ст. 3 ГПК Украины). Согласно ч. 3 ст. 10 и ст. 60 ГПК Украины, потерпевший должен предоставить суду доказательства того, что ему был нанесен ущерб, а также обосновать суму компенсации. Как доказательство размера ущерба, причиненного затоплением, могут использоваться квитанции (другие финансовые документы), оформленные исполнителем за осуществление работ, связанных с восстановлением (ремонтом) квартиры. Если соседи все же не согласны с требованиями, подготовьте документацию по оценке ущерба в специализированной конторе - когда дело дойдет до суда, заявление не будет принято к рассмотрению без этого документа. Для его составления лучше обратиться в компанию, которая занимается составлением сметной документации по оценке жилища - у нее обязательно должна быть соответствующая лицензия.

Анализ судебных решений первой инстанции дает возможность утверждать, что при решении спора о затоплении суд, как правило, принимает одно из трех решений: 1) отказывает в иске потерпевшему из-за необоснованности его требований; 2) удовлетворяет иск частично; 3) удовлетворяет иск полностью. Рассмотрим примеры некоторых решений суда.

Так, решением Татарбунарского райсуда Одесской области от 16 марта 2009 г. по делу №2-30/2009 потерпевшему было отказано в удовлетворении иска, поскольку в судебном заседании не было доказано, что затопление произошло вследствие действий лица, которое проживало в квартире, ставшей причиной затопления. По решению Первомайского райсуда Черновцов от 8 декабря 2010 г. по делу №2-89 иск был удовлетворен частично: в процессе заседания суд не принял размер ущерба, установленный по результатам первичной экспертизы, из-за того, что при ее назначении не были соблюдены все нормы законодательства Украины. Позднее суд поддержал сумму, указанную в повторной экспертизе, которая оказалась несколько меньше первичной. А вот решением Ореховского райсуда Запорожской области от 5 февраля 2010 г. по делу №2-2041 иск потерпевшего был удовлетворен в полном объеме. При принятии решения суд исходил из того, что в судебном заседании была доказана вина ответчика в нанесении ущерба потерпевшему. Для обоснования размера причиненного ущерба ответчик предоставил расчет стоимости ремонтных работ, оплаченных потерпевшим.

Суммируя сказанное выше, можно сделать вывод, что при рассмотрении дел о затоплении суд, в первую очередь, исходит из факта доказанности вины "затопителя", а также не всегда соглашается с сумами убытков, заявленными истцом (потерпевшим).

Документы для обращения в суд

Чтобы инициировать судебное разбирательство, необходимо подготовить:

- акт о затоплении квартиры, составленный ЖЭКом или другой организацией, эксплуатирующей дом;

- документы о праве собственности на квартиру;

- заключение независимого эксперта, имеющего соответствующую лицензию, о причиненном ущербе;

- смету ущерба и ремонтно-восстановительных работ.

Само заявление в суд можно написать самостоятельно, но лучше, чтобы его грамотно составил юрист. Если документы будут подготовлены надлежащим образом (а это не так уж сложно), можете быть уверены, что суд решит дело в вашу пользу. Кстати, в этом случае все расходы на судебное разбирательство должна будет взять на себя виновная сторона.

Игорь ЦЫГАНЕНКО

Оформление права собственности в БТИ

admin — Wed, 27 Apr 2011 12:50:02 GMT

Помощь в подготовке документов в БТИ, Макеевка (050-966-48-37 Владислав Александрович)

Каждый собственник объекта недвижимости при закреплении за собой прав собственности, как того требует законодательство Украины, должен пройти определенный этап фиксации и учета такого объекта. Первый и последний шаг на сегодняшний день в этой процедуре необходимо сделать в органах Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Процесс оформления документов в БТИ начинается он с того, что собственник подает заявление как физическое лицо или составляет договор (если является юридическим лицом) на проведение технической инвентаризации своего объекта недвижимости.

Техническая инвентаризация

Сама техническая инвентаризация недвижимости проводится на основании Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, от 24 мая в 2001 года N127. В частности, пункт 3.2 Инструкции предусматривает порядок проведения работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.

Обмеру подлежат дома, хозяйственные здания и сооружения, предусмотренные в разделе 2 Инструкции. Здания временного характера (навесы, палатки, киоски, накрытия, летние души, теплицы, покрытые полиэтиленовой пленкой, и тому подобное) обмеряются и включаются в материалы инвентаризации. Это здания сборно-разборные, без фундамента, из недолговечного материала, сезонного использования (без утепления основных ограждающих конструкций). Обнаруженные в установленном порядке самовольно построенные дома или пристройки к домам, хозяйственные здания (пристройки), торговые, хозяйственные киоски и павильоны, металлические гаражи подлежат технической инвентаризации с включением их в плановые и другие материалы. В случае самовольного строительства на оригиналах инвентаризационного дела, технического паспорта и копиях плановых и оценивающих материалов, которые выдают владельцам, на свободном от записей месте с лицевой стороны проставляют штампы установленного образца.

Во время проведения технической инвентаризации завершенного строительством объекта, возведенного на основании разрешения о предоставлении в собственность или пользование земельным участком и не принятого в эксплуатацию, надлежит провести сверку плана дома и плана участка с утвержденным проектом и планом земельного участка. В случае выявления расхождений на оригиналах и копиях инвентаризационных планов, на свободном месте с лицевой стороны следует указать возможные расхождения.

При выявлении самовольного строительства БТИ обязано сообщить об этом факте в органы местного самоуправления. Сообщения заполняются лицами, которые проводят инвентаризацию, подписываются ответственными должностными лицами БТИ. Книга учета обнаруженных случаев самовольного строительства и отклонений от утвержденных проектов ведется относительно каждого населенного пункта.

После получения БТИ решения местного органа государственной исполнительной власти относительно узаконения самовольного строительства в примечания ранее проставленных штампов вносится запись номера и дата этого решения. Указанные записи в технических паспортах скрепляются подписью руководителя и печатью бюро. Наличие самовольного строительства не является препятствием для выдачи изготовленных материалов заказчику. Срок исполнения заказа на изготовления технической документации - до 30 дней. Также предусмотрено, что по ускоренной процедуре физические лица могут получить в течении трех дней а юридические - до 10.

Регистрация в реестре права собственности

После получения технической документации, собственник может зарегистрировать свое право в Реестре прав собственности. Эту функцию осуществляют также предприятия БТИ согласно Временному положению о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 г. N 7/5 (далее — Временное положение). Это единственный документ, который хоть как-то регулирует процесс регистрации прав собственности на недвижимость. Таким образом, регистраторы БТИ, которые занимаются государственной регистрацией, руководствуются в первую очередь Временным положением.

В соответствии с пунктом 3.1 Временного положения, с момента принятия заявления от собственника или уполномоченного лица регистратор БТИ начинает его рассмотрение, а также рассмотрение документов, прилагаемых к такому заявлению.

Таким образом, регистратор как ответственное лицо имеет следующие полномочия:

1) Устанавливает соответствие заявленных прав и поданных документов требованиям законодательства. Сюда входит проверка документов заявителя, имело ли это лицо право непосредственно обращаться за регистрацией как собственник, а в случае подачи заявления доверенным лицом — надлежащим ли образом оформлена доверенность. Также проводится анализ правоустанавливающего документа, не имеются ли там приписки, помарки или иные дефекты, которые могут подвергнуть сомнению поданный документ. Проверяется наличие печатей и подписей на правоустанавливающих документах.

2) Проверяет отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, а также других причин для отказа в регистрации прав.

3) Проверяет договора, которые в соответствии с действующим законодательством Украины не были нотариально удостоверены. Данный вид деятельности включает проверку договоров между юридическими лицами, которые были заключены до 1 января 2004 года и касались объекта недвижимости. Также сюда входят договора купли-продажи, которые заключаются на аукционах и биржах касательно недвижимого имущества, которое пребывало в налоговом залоге. Такое имущество априори не могло отчуждаться добровольно, а значит в этом единственном случае принудительной продажи сделки относительно него не могут быть нотариально удостоверены. Сюда же последние несколько лет все больше попадают договора, которые по решениям судов признаются действительными (данные работы максимально объемные в силу качества работы судебной системы и неудовлетворительного состояния таких договоров).

4) Принимает решения о регистрации прав собственности или об отказе в регистрации прав собственности. В распоряжении регистратора официально 14 дней с момента подачи полного пакета документов, не включая проведения инвентаризационных работ, для окончательного принятия решения: проводить регистрацию и вводить данные в реестр прав собственности на недвижимость или давать отказ в регистрации. Отказ в регистрации прав собственности на недвижимость, конечно же, должен подаваться в письменной форме и содержать дату и место решения, причины вынесения такого решения и его правовое обоснование. Такое решение выдается на специальном бланке и удостоверяется подписями регистратора, начальника или уполномоченного им лица, проставляется печать БТИ.

5) Предоставляет выдержки из реестра прав собственности, информационные справки или дает отказ в выдаче таких выдержек, информационных справок. Стоит отметить, что право на получение выдержки из реестра прав собственности на недвижимость имеет только ограниченный круг лиц, а именно: собственник (собственники), правопользователь, наследники или правопреемники юридических лиц, уполномоченные лица (лица, имеющие надлежащим образом оформленные доверенности). Информационные справки имеют право получать государственные органы и их должностные лица, которые выполняют свои функции в соответствии с действующим законодательством Украины.

При этом регистраторам запрещается трактовать право или самостоятельно вносить изменения в ведомости о заявленных правах.

Какие документы нужны

Необходимо остановится также на таком документе, как Дополнение 2 к пункту 2.2. Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Ниже, указан перечень правоустанавливающих документов, которые необходимы для регистрации возникновения, существования, прекращения прав собственности на недвижимое имущество в органах БТИ и которые подаются вместе с соответствующим заявлением.

1. Договоры, по которым в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, предметом которых является недвижимое имущество, о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество, договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, договоры о выделе в натуре доли недвижимого имущества, о разделе недвижимого имущества, которое находится в общей частичной или общей совместной собственности.

Стоит отметить, что в перечень договоров входят также другие договоры, в том числе и смешанные, которые предусматривают переход права собственности на недвижимость и, конечно, те, которые нотариально удостоверены, как того требует законодательство Украины (исключение составляют договоры покупки ценных бумаг, инвестирования).

Некоторую особенность в заключении сделок имеют объекты, на жилой площади которых прописаны несовершеннолетние дети. В данном случае достаточно будет получить разрешение органа опеки и попечительства и подтвердить документально, что ребенок будет прописан на другой жилплощади.

Отдельно в этом разделе стоят договора, предусматривающие переход прав собственности, которые были заключены до 2004 года между юридическими лицами и могут быть нотариально не удостоверены. Более тщательно будут проверяться пункты договора, а регистратор потребует у собственника выдержки из реестров запрета на отчуждение и ареста недвижимости.

Что касается договоров инвестирования, покупки ценных бумаг (фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН)), то на основании таких документов предусмотрено оформление свидетельства о праве собственности. Также распространенной проблемой при заключении различных договоров, которые предусматривают переход права собственности, является неточная информация о метраже объекта, владельце, адресе. Перечисленные случаи будут лишь поводом для отказа в регистрации, поскольку предъявленные документы будут не соответствовать действительности (данным технической инвентаризации).

Также много хлопот может принести договор, заключенный на товарной бирже. Согласно Закону Украины "О товарной бирже", этот договор считается действующим и заключенным с момента регистрации и заключения такого договора на бирже, а в соответствии с Гражданским кодексом любая сделка относительно объектов недвижимости считается заключенной только после нотариального удостоверения такой сделки и внесения необходимой информации в реестр сделок.

2. Свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, которые выдаются государственными и частными нотариусами.

3. Свидетельства о праве на наследство, выданные государственными нотариусами.

4. Свидетельства о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов, выданные государственными и частными нотариусами.

5. Свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на торгах, которые не прошли, выданные государственными и частными нотариусами.

6. Свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, выданные органами местного самоуправления и местными государственными администрациями. Стоить отметить, что в большинстве случаев документы на рассмотрение поступают в БТИ, которому делегированы полномочия по юридическому сопровождению или подготовке проекта решения сессии о признании права собственности, что в дальнейшем является основанием для выдачи свидетельства о праве собственности. Также могут возникнуть проблемы по сбору документов, необходимых для получения свидетельств о праве собственности. В каждом населенном пункте орган местного самоуправления может по одному и тому же вопросу утверждать разный перечень документов и механизм дальнейшего действия.

Одна из распространенных проблем со свидетельствами о праве собственности - это замена существующего свидетельства в связи с расширением, реконструкцией объекта недвижимости или изменением названия юридического лица, фамилии, адреса, площади объекта. Казалось бы, простая задача — провести аннулирование старого и выдать новое свидетельство, но ситуация такова, что собственнику приходится тратить много времени, чтобы доказать представителям органов местного самоуправления, что они обязаны выдать новое, более правильное свидетельство.

7. Свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям квартир в государственном жилищном фонд?.

8. Свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины.

9. Договора отчуждения недвижимого имущества, которое находится в налоговом залоге, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства. Это на сегодняшний день единственный вид договоров, которые предусматривают переход права собственности, но нотариально не удостоверяются, поскольку совершается принудительная продажа. В данном случае регистратор будет ожидать выписки из реестра запрета на отчуждение о снятии или отсутствии объекта недвижимости, который был отчужден на аукционе или бирже и находился до этого в налоговом залоге. Но тут могут быть некоторые проблемы.

Так, например, объект может числиться в реестре запрета на отчуждение у двух структур: у налоговой инспекции в залоге и в реестре запрета на отчуждение через исполнительную службу. Тут добросовестный покупатель может попасть в законодательную ловушку, поскольку, продав объект на торгах, одна структура снимет его с запрета и получит средства от продажи, а вторая — нет. И собственник такого приобретенного имущества еще долго будет ходить по судам, отменяя запрет на отчуждение, для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в Реестре прав собственности. Чтобы избежать таких неприятных ситуаций, необходимо получать полную и точную информацию об объекте продажи (кто является распределителем, одна или несколько структур) и о чистоте процесса отчуждения.

10. Решения судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества в коммунальную собственность. Для быстрого, точного и правильного выполнения решения суда регистратором БТИ решения должны содержать перечисленные далее пункты. Это или признание права собственности (истец/ответчик), или установление факта собственности на недвижимость (только истец).

11. Мировое соглашение, утвержденное постановлением суда. Проблемный документ, поскольку большинство судей изымают само мировое соглашение и выдают одно постановление. В данном случае это кардинально неправильно, поскольку этот пункт четко определяет именно мировое соглашение, а к нему - постановление суда, которое подтверждает лишь факт соглашения.

12. Решение учредителя о создании государственной (национальной) акционерной компании, государственной (национальной) холдинговой компании, открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), и акт принятия-передачи недвижимого имущества или перечень отмеченного имущества, предоставленный основателем или государственным органом приватизации. Проблема в данном случае заключается в том, что правоустанавливающие документы, которые входят в этот перечень, не входят в перечень документов, которые подтверждают возникновение права собственности согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 г. N20/5. И если собственник такого объекта захочет провести официальную сделку, у него скорее всего таким путем (оформление и удостоверение сделки нотариусом) ничего не выйдет.

13. Дубликаты правоустанавливающих документов, выданные государственными и частными нотариусами, местными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, органами приватизации, копии архивных документов, выданные государственными архивами. По данному пункту стоит сказать лишь одно, самое главное: необходимо, чтобы этот дубликат дали, чтобы ввели точную информацию и чтобы правильно удостоверили.

14. Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество общесоюзных творческих союзов бывшего СССР, которые выдаются Фондом государственного имущества.

15. Свидетельства о праве собственности, выданные Государственным управлением делами на жилые и нежилые объекты субъектам, которые принимают участие вместе с Государственным управлением делами в строительстве нового жилья.

Отдельно стоило бы упомянуть о проблеме с непродуманной процедурой регистрации прав пользования (иных имущественных прав) и регистрацией перехода прав собственности на объекты незавершенного строительства. Если в ближайшее время не будет откорректировано положение о регистрации таких прав, рынок недвижимости окажется в вакуумном тупике, из которого в условиях действующих последствий экономического кризиса не скоро выйдут участники рынка недвижимости.

Подводя итог, отмечу, что большинство проблем, которые возникают у добропорядочных собственников с регистрацией объектов недвижимости или с получением правоустанавливающих документов на такие объекты, имеют место в силу отсутствия четкого правого поля, которое бы регулировало все процедурные вопросы, связанные с объектами недвижимости.

Дмитрий ПАВЛЕНКО,
специалист Всеукраинской ассоциации БТИ

Особенности налогообложения операций с объектами недвижимого имущества

admin — Sat, 09 Apr 2011 09:59:15 GMT

Как известно, с 1 января 2011 года изменился порядок налогообложения операций физических лиц с объектами недвижимого имущества.

Так, одним из нововведений Налогового кодекса является то, что определение объекта налогообложения больше не зависит от площади отчуждаемого объекта недвижимого имущества, а зависит от типа недвижимости, срока владения ею и количества операций с недвижимостью в течение календарного года.

В частности, не подлежат налогообложению доходы от продажи (обмена) жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка (в пределах нормы бесплатной передачи, предусмотренной Земельным кодексом Украины) при условии, что продажа происходит не чаще одного раза в год и такое имущество находится в собственности налогоплательщика более трех лет. Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

При продаже (обмене) указанных выше объектов более одного раза в год или при продаже (обмене) иных объектов недвижимости (например, коммерческая недвижимость), а также объектов незавершенного строительства применяется 5 % ставка налога.

Стоит отметить, что под продажей недвижимости для целей налогообложения понимается любой переход права собственности на такие объекты, за исключением случаев дарения и наследования, которые имеют отдельное регулирование.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта. Оценочная стоимость рассчитывается органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом.

Если сделка по продаже (обмену) объекта недвижимости осуществляется между физическими лицами, то сумма налога определяется и самостоятельно платится до нотариального удостоверения договора лицом, продающим или обменивающим недвижимость. При этом нотариус удостоверяет соответствующий договор только при наличии оценочной стоимости недвижимости и документа об уплате налога в бюджет. Если приобретателем объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо – предприниматель, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога в части начисления, удержания и уплаты в бюджет налога на доходы, полученные плательщиком налога от такой продажи (обмена).

Независимо от того, возникают налоговые обязательства у продавца или нет, физическое лицо – продавец обязано отобразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

Если налог был уплачен физическим лицом в бюджет, однако сделка не состоялась (договор не был нотариально удостоверен), плательщик налога имеет право на возвращение уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.

Также стоит отметить, что доход от операций по продаже (обмену) недвижимости, осуществляемых физическими лицами – нерезидентами, облагается в порядке, установленном для резидентов Украины. Однако в отличие от 5 % ставки налога, к такому доходу применяются ставки 15 %, а для суммы дохода, превышающей десятикратный размер минимальной заработной платы, – 17 %.

Издание "ЮРИСТ & ЗАКОН"
Статьи от 05.04.2011

Аренда коммерческой недвижимости: особенности регистрации в органах БТИ

admin — Wed, 03 Nov 2010 14:35:03 GMT

Во второй декаде октября Министерством юстиции были утверждены Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Напомним, что согласно ЗУ "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" и другие законодательные акты Украины" №1878-VI (далее - Закон) с 1 октября с.г. вещные права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в органах БТИ, а после 1 января 2012 г. - в специально уполномоченном на то органе.

Среди прочего, важно отметить, что Министерство юстиции пришло к выводу, что норма об обязательности регистрации права аренды недвижимого имущества не распространяется на жилой фонд. Мотивировалось это решение тем, что в Гражданском кодексе эти вопросы регулируются разными главами самого кодекса: глава 58 "Найм (аренда)" регулирует общие вопросы этих гражданско-правовых договоров и глава 59 "Найм (аренда) жилья" регулирует договора именно жилой недвижимости. То есть паника среди риэлторов, квартиросдатчиков и съемщиков была напрасной, их никто не будет обязывать дополнительно регистрировать право аренды жилой недвижимости в БТИ, независимо от сроков этих договоров.

Что нужно регистрировать

Согласно Закону, обязательной госрегистрации подлежат вещные права и обременения как на земельные участки, так и на объекты недвижимого имущества нежилого фонда (коммерческая, промышленная и др. недвижимость), расположенные на земельных участках, в частности право собственности, право владения, право пользования (сервитут), право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, ипотека.

Одним из новых концептуальных принципов в регулировании отношений в сфере государственной регистрации согласно Закону является отказ государства от необходимости осуществления госрегистрации сделок аренды, но зато вводится регистрация прав на недвижимое имущество, возникающие, в частности, и на основании заключенных договоров. Так, согласно действующей редакции ст. 794 ГК Украины, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации. Право же пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, также подлежит госрегистрации, но уже в соответствии с Законом. Таким образом, единственным критерием, который остается неизменным как в случае государственной регистрации сделок, так и в случае государственной регистрации прав, возникающих на основании таких сделок, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), что составляет не менее трех лет.

При этом важно иметь ввиду, что регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном Законом, будет осуществляться с 1 января 2012 года. Однако, устанавливая этот порядок государственной регистрации прав, Закон определил, что в переходный период (до 2012 г.) государственная регистрация, в частности права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество (далее - Реестр прав). При этом Минюст подчеркнул, что согласно Закону право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является производным и регистрируется после государственной регистрации права собственности на такое имущество.

Как происходит регистрация

Прежде всего следует обратить внимание, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона, то есть начиная с 16 марта 2010 года. В то же время по заявлению заинтересованного лица государственной регистрации подлежат и те вещные права, которые возникли на основании договоров, заключенных до вступления в силу Закона. То есть если ваш договор аренды недвижимости был заключен до 16 марта 2010 г., вы не обязаны его регистрировать в БТИ, но имеете на это право при желании. Однако такая оговорка может привести к добровольно-принудительному возникновению этого желания у арендаторов и собственников недвижимости под влиянием различных государственных структур.

Порядок государственной регистрации такого вещного права до 1 января 2012 года устанавливает Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года №7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции от 28 июля 2010 г. №1692/5; далее - Положение). В понимании Положения госрегистрация прав - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также права собственности на объекты незавершенного строительства путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество.

Пунктом 2.1 Положения установлено, что для проведения государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество собственник, другой правополучатель или уполномоченное им (ими) лицо представляет регистратору БТИ заявление о государственной регистрации прав. Таким образом, если право пользования (аренды) зданием или другими капитальными сооружениями подлежит госрегистрации, заявление о такой регистрации подает правополучатель или уполномоченное им (ими) лицо, учитывая то, что именно указанное лицо является заинтересованным в признании и подтверждении государством его вещного права. То есть, если речь идет о договоре аренды, то с документами в БТИ должен идти арендатор.

Минюст также отмечает, что БТИ неоднократно обращалось к ним за разъяснениями о процедуре внесения записи в Реестр прав о прекращении вещного права, поэтому им, наконец, объяснили, как это делать. Так, вещное право в понимании Минюста - это право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, возникающее на основании соответствующего договора найма (аренды). Срок действия такого договора является его существенным условием. При этом с прекращением указанного договора найма (аренды) прекращается и вещное право. Согласно подпункту 6.2.3 пункта 6.2 Положения записи о других вещных правах на недвижимое имущество, отличные от права собственности, содержат срок действия вещного права. Таким образом, ввиду того, что срок действия вещного права является обязательной составляющей записи раздела Реестра прав, прекращение вещного права по основаниям истечения его срока согласно существенных условий договора не влечет за собой обязанность обращения лица с соответствующим заявлением для внесения соответствующих изменений в Реестр прав. Так что после окончания срока аренды не нужно вновь обращаться в БТИ за регистрацией прекращения этого права.

В случае досрочного прекращения вещного права с заявлением о внесении соответствующих изменений в Реестр прав необходимо обратиться (арендатору или арендодателю) в БТИ и сообщить о досрочном прекращении вещного права.

Алена МИХАЙЛЕНКО (Судебно-юридическая газета, № 42, 1-7 ноября 2010)

Можно ли арестовывать квартиры за долги ЖКХ?

admin — Sun, 21 Mar 2010 12:24:43 GMT

С начала года во Львове за коммунальные долги наложили арест на 497 квартир и 279 автомобилей. В Донецке, Киеве, Одессе и других городах ситуация точно такая же - сотни арестованных домов и машин.

К сожалению, невежественные действия наших чиновников, помноженные на беспринципность судебных органов, бесправие и незащищенность граждан, привели к необоснованным страхам, касающиеся того, что в государстве скоро станут в массовом порядке выбрасывать на улицу целые семьи, имеющие долги за коммунальные услуги.

"Раньше схема работы была такова: имущество неплательщика арестовывалось исполнительной службой, но его никто не забирал. Телевизор, стиральная машина, автомобиль оставались у неплательщика под расписку, потому что у исполнителей нет места для хранения всего этого. Владелец просто лишался права свободно им распоряжаться: то есть продавать или дарить", - объясняют представители коммунальных служб. Такая схема оказалась неэффективной. Поэтому и стали арестовывать дома и квартиры. Однако законно ли это?

Окончательный итог работы госисполнителей - продажа квартиры на аукционе. Итак, на миг представим себе, что жилое помещение должника на торгах обрело нового собственника, который, естественно, желает незамедлительно им воспользоваться. Покупатель получает правоустанавливающие документы на жилье, на основании которых, казалось бы, имеет полное право на реализацию всех правомочий собственника (пользования, владения, распоряжения). Теперь же уясним реальное положение вещей и попытаемся ответить на вопрос: какое количество должников добровольно согласятся выселиться из жилья? Ни одного! А вот для того чтобы выселить принудительно, необходимо решение суда, получение которого может затянуться на долгое время или вообще не произойти. Проанализируем данную ситуацию.

Согласно ч. 3 ст. 47 Конституции Украины, лишить гражданина жилья можно только на основаниях, предусмотренным в законах, принятых ВР, и только после провозглашения об этом судебного решения, где в резолютивной части будет указано, что гражданин утрачивает субъективное право на проживание в конкретном жилом помещении. И лишь после вступления решения в законную силу гражданина можно отселять из жилого помещения.

Анализ жилищного законодательства дает возможность выделить следующие основания (причины), которые могут стать поводом для инициирования судебного производства и последующего выселения гражданина без предоставления другого жилого помещения: 1) систематическое разрушение или порча объекта недвижимости; 2) использование жилья не по назначению; 3) систематическое нарушение общепринятых правил сожительства, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными; 4) лишение отца и (или) матери родительских прав и в дальнейшем признанное невозможным совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав; 5) признание недействительным ордера на жилье, на основании которого получена квартира (дом), относящаяся к государственной либо коммунальной собственности; самовольное занятие гражданами помещения.

Как видим, среди оснований для выселения не фигурирует такого условия как "задолженность за коммунальные услуги". Но это всего лишь означает, что вашу квартиру не будут продавать (покупать), понимая бесперспективность дальнейшей борьбы за квадратные метры. Но вот снимать арест с вашей квартиры никто не будет, и те, кто захочет, например, продать (обменять) свою квартиру или получить кредит под залог недвижимости, вынуждены будут погасить все имеющиеся долги.

Инфосправка

Процедура взыскания коммунальных долгов

1. Должники получают по почте уведомления-напоминания от поставщика услуги о необходимости погасить накопившийся долг. Если же он растет, а абонент не заключил договор о его реструктуризации, взыскатель (коммунальное предприятие) подает в суд на неплательщика. Затем в исполнительную службу направляется решение суда о принудительном взыскании задолженности.

2. В течение 3 дней госисполнитель открывает производство по делу. Но перед этим должнику дают неделю на добровольное его погашение.

3. Взявшиеся за ум неплательщики пишут заявления с просьбой удерживать накопившийся долг из зарплаты/пенсии. Остальные же, скрываясь от госисполнителей, не сообщают о себе никаких данных. В отношении этих должников выносится решение об аресте имущества. Чтобы установить, какое имущество числится за должником, направляются запросы в БТИ (по поводу наличия/отсутствия недвижимости) и МРЭО (относительно наличия/отсутствия автомототранспорта). Если за неплательщиком зарегистрировано имущество или же оно принадлежит ему на правах личной собственности, выносится постановление об аресте соответствующего имущества. Согласно ст.ст. 50, 55 ЗУ "Об исполнительном производстве" описывается имущество неплательщика, которому вручается копия акта ареста-описи.

4. Если неплательщик так и не выполнил решение суда, госисполнитель приглашает эксперта-оценщика с целью определения стоимости арестованного имущества. К сведению: обжаловать оценку можно в суде в десятидневный срок со дня получения извещения. Затем госисполнитель подает заявку на реализацию имущества в организацию, проводящую аукционы и публичные торги. О выставлении на торги имущества торговые организации размещают объявления в двух печатных СМИ (на свой выбор) и на сайте Минюста (https://trade.informjust.ua/). Средства от реализации арестованного имущества поступают на счет ГИС, откуда погашаются долги перед коммунальными предприятиями. Разница отдается неплательщику.

Иван ПРАВДИН

Основные нововведения в земельных правоотношениях

admin — Tue, 09 Mar 2010 18:36:11 GMT

Самым главным нововведением в земельных правоотношениях юристы назвали упрощение процедуры оформления правоустанавливающих документов при отчуждении частных участков. Так, право собственности на земельный участок частной собственности, приобретенный без изменения его пределов и целевого назначения, может удостоверяться гражданско-правовым соглашением о его отчуждении (договором купли-продажи, мены, дарения, договором об удовлетворении требований кредиторов по договору ипотеки и т. д.) либо свидетельством о праве на наследство. Государственный акт на право собственности прилагается к договору с отметкой нотариуса об отчуждении земельного участка и отметкой управления земельных ресурсов о регистрации права нового собственника.

Теперь получение нового госакта – это право, а не обязанность собственника. Более того, появилась возможность получения единого правоустанавливающего документа (договора) на земельный участок и на объект недвижимости, который размещен на нем (при одновременном приобретении).

Однако без проблем не обошлось. Кабинет министров Украины в конце 2008 г. утвердил новую форму государственного акта на право собственности на земельный участок, а Госкомзем внес соответствующие изменения в Инструкцию о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов под новые («синие») акты. В последствии выяснилось, что старых («зеленых») бланков госактов осталось слишком много, и правительство разрешило их использование (особенно для бесплатной приватизации) с учетом изменений, внесенных в формы акта ( к которым «зеленый» акт не приспособлен). Наконец в обращение попали сотни тысяч государственных актов с дефектами формы (хотели как лучше, а получилось как всегда).

На законодательном уровне закреплен принцип: один земельный участок – один государственный акт. Если государственный акт удостоверил право собственности не несколько земельных участков, отчуждение одного из них осуществляется после изготовления государственного акта, который удостоверяет право собственности на каждый из этих участков.

Государственный акт на право собственности и право постоянного пользования земельным участком выдается на один земельный участок. Как исключение один государственный акт может удостоверять право постоянного пользования несколькими земельными участками, предоставленными под строительство и обслуживание линейных объектов (дорог, трубопроводов, линий электропередачи и связи).

Сейчас собственник либо пользователь земельного участка может самостоятельно определить виды его использования (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) в пределах требований, установленных законом к использованию земель данной категории, и с учетом градостроительной документации и документации из землеустройства.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения используются их собственниками либо пользователями исключительно в пределах требований относительно пользования земельными участками определенного вида использования, установленных Земельным кодексом Украины.

Земельные участки, которые относятся к землям обороны, используются исключительно согласно с Законом Украины «Об использовании земель обороны».

В прошлом году была законодательно урегулирована процедура раздела и объединения земельных участков. Часть земельного участка теперь можно отчуждать лишь после выдела его в отдельный земельный участок и получения его собственником государственного акта. Четко определено, что раздел (выделение) и объединение земельный участков не требуют решения органа исполнительной власти или местного самоуправления и осуществляются на основании технической документации из землеустройства по составлению правоустанавливающего документа (на право собственности или пользования). При передаче земельных участков в собственность или пользование и изменении их целевого назначения по проектам землеустройства относительно их отвода техническая документация по составлению правоустанавливающего документа не разрабатывается.

Для раздела или объединения земельных участков, которые находятся в залоге либо пользовании, необходимо нотариально удостоверенное согласие их залогодержателей либо пользователей. Для раздела или объединения земельных участков землепользователям необходимо согласие их собственников (а относительно земель государственной собственности – органа, который уполномочен распоряжаться земельным участком). Согласие собственника земельного участка не требуется в случае раздела земельного участка в связи с приобретением права собственности на жилой дом, размещенный на нем.

Важные изменения были внесены для упрощения порядка приобретения права на земельный участок для граждан. Применение процедуры согласования места расположения объекта (выбора земельного участка), которая является стадией отвода земельного участка, ограничено лишь случаями изъятия (выкупа) земельного участка для общественных потребностей или отчуждении его по мотивам общественной необходимости.

Внедрен порядок согласования документации из землеустройства по принципу единого окна, путем создания при каждой районной государственной администрации либо в городе областного значения комиссии, в состав которой должны входить представители всех органов, уполномоченных согласовывать такую документацию.

Установлен трехнедельный срок рассмотрения этой комиссией поданной документации, а также внедрено правило, по которому основаниями для отказа в согласовании документации может быть исключительно ее несоответствие закону (это уменьшает возможности для злоупотреблений чиновников).

Освобождены от обязательной продажи на земельных торгах земельные участки государственной или коммунальной собственности либо права на них для: ведения фермерского хозяйства; ведения личного сельского хозяйства; садоводства; строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебных участков); индивидуального дачного строительства; строительства индивидуальных гаражей; сенокоса и выпаса скота; огородничества.

Революционным нововведением стала возможность приобретения права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости. Так, к приобретателю права собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, переходить право собственности на земельный участок или его часть, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения. Приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые находятся в собственности, пользовании иного лица, прекращает его право на земельный участок, на котором размещены эти объекты.

Если земельный участок находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на размещенный на нем дом, строение или сооружение приобретатель получает право пользования таким земельным участком на тех же самых условиях и в том же самом объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

В случае приобретения недвижимости в общую собственность право на земельный участок определяется пропорционально к доле права собственности на жилой дом, строение или сооружение лицами, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к таким лицам переходить право пользования соответствующим земельным участком на условиях аренды.

Существенными условиями договора отчуждения недвижимости является ее размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на такой объект. Приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которое связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после его выдела в отдельный земельный участок и присвоении ему отдельного кадастрового номера.

Установлены ограничения относительно искусственно созданных земельных участков. Так, не могут передаваться в частную собственность и в аренду земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отведения либо на земельных участках дна водных объектов.

Территориальные громады приобретают землю в коммунальную собственность в случае искусственного создания земельного участка на территории населенного пункта, в том числе с нарушением установленных правил.

Государство приобретает право собственности на землю в случае искусственного создания земельного участка за пределами населенных пунктов, в том числе с нарушением установленных правил.

Законодатель предусмотрел дополнительные условия прекращения моратория на свободное обращение земель сельскохозяйственного назначения. Если ранее прекращение ограничений относительно свободного обращения земель сельскохозяйственного назначения (государственной и коммунальной собственности, частной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства и выделенных для ведения личного сельского хозяйства) было связано с вступлением в силу законов о государственном земельном кадастре и о рынке земель, то с вступлением в силу изменений к Переходным положения Земельного кодекса Украины мораторий может быть снять не ранее 1 января 2012 г. (даже при условии вступления в силу законов о земельном кадастре и рынке земель).

Изменения законодательства коснулись и аренды земельных участков. Так, законодательно закрепленный порядок предоставления земельных участков государственной и коммунальной собственности в пользование, передачи их в аренду, а также порядок продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности либо прав на них. Установлена обязательность продажи земельных участков государственной, коммунальной собственности либо прав на них на конкурентных началах (земельных торгах). Предусмотрено, что право пользования земельным участком государственной либо коммунальной собственности не может быть отчуждено его землепользователем (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения) , внесено в уставный фонд, передано в залог.

Также отменена норма Хозяйственного кодекса Украины, которая требовала обязательного нотариального удостоверения договоров аренды земельных участков, заключенных при участии субъектов хозяйствования. А согласно с новой редакцией п. 9.1.4 ст. 9 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» нотариальное удостоверение договора аренды недвижимого имущества с участием физических лиц требуется лишь в случаях, предусмотренных законом.

Компетентное мнение

Старший партнер АК Arzinger Тимур Бондарев:

- Большинство изменений, которые были внесены в законодательство в сфере недвижимости и строительства в конце 2008 – в начале 2010 г., несут скорее позитивный, нежели негативный характер. Они направлены на стимулирование развития рынка, разрешение отдельных неурегулированных либо спорных вопросов и отвечают мировой практике регулирования земельных отношений, вопросов недвижимого имущества и строительства. В тоже время практика выявила множество недостатков принятых нормативно-правовых актов, которые нуждаются в усовершенствовании.

Процедура вступления в наследство и налоги

admin — Tue, 09 Mar 2010 14:53:11 GMT

Помощь в оформлении наследства, ведение наследственных дел, Макеевка (050-966-48-37 Владислав Александрович)

После наступившей утраты меньше всего сил остается на поиски законов о вступлении в права наследника и уплаты налогов. Тем не менее, важно знать, что во многих случаях налогообложению подлежит не только унаследованное имущество, недвижимость, коммерческая собственность, а и страховое возмещение по договору и деньги со счетов банков. Какправильно вступить в права наследования и уплатить все налоги?

Прежде всего, стоит сказать, что все действия по оформлению наследства производит государственная нотариальная контора по месту прописки умершего человека или по месту нахождения имущества или большей его части. Временем открытия наследства в соответствии с Гражданским кодексом Украины считается день смерти наследодателя. Местом открытия наследства признается последнее место жительства наследодателя, а если оно неизвестно – место нахождения имущества или последней его части.

Для вступления в наследство понадобятся следующие документы:

завещание (если есть на руках у наследника),

свидетельство о браке (при необходимости),

свидетельство о рождении (при необходимости),

свидетельство о смерти наследодателя,

паспорт наследника,

идентификационный код (+ ксерокопия кода) наследника,

правоустанавливающие документы на квартиру,

справка-характеристика БТИ на наследственное имущество (после первого посещения нотариальной конторы, нотариус дает запрос, с которым человек идет в БТИ),

справка из ЖЭКа о том где был прописан умерший человек.

До истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя наследник должен подать заявление о вступлении в наследство. По истечении шести месяцев со дня открытия наследства на основании заявления наследников, если между ними нет спора о наследстве, государственная нотариальная контора выдает свидетельство о наследовании.

Действующее законодательство предусматривает два основания для наследования: наследование по закону и по завещанию. При наследовании по закону имущество распределяется между наследниками первой-пятой очереди. Однако каждый дееспособный гражданин может оставить по завещанию все свое имущество или его часть одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону.

Однако независимо от наличия завещания несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители наследодателя наследуют 1/2 часть, которая полагалась бы каждому из них в случае наследования по закону

Для вступления в наследство необходимо предоставить документы, подтверждающие смерть наследодателя; наличие отношений с наследодателем, дающих прав на наследование; список лиц, подавших заявление о признании к наследованию, документы о составе наследственного имущества; справку из ЖЭКа а также справку-характеристику из БТИ.

Налог на наследство: кто и как платит налог

Ответственность за перечисление суммы налога на наследство в бюджет несут сами наследники. Нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, не является налоговым агентом и обязан лишь проинформировать налоговые органы о факте выдачи свидетельства.

Уплата налога на наследство производится плательщиком на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом. Срок уплаты налога на наследство - не позднее трех месяцев со дня вручения извещения

Доход в виде стоимости унаследованного имущества включается в состав общего годового дохода наследника и отображается в его годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах. Такая декларация должна быть подана до 1 апреля года, следующего за отчетным.

Ответственность за правильность заполнения декларации несет лицо ее заполнявшее. Поэтому в случае сомнений стоит обратиться за помощью в заполнении декларации к представителям налоговой службы. Такая помощь должна быть оказана бесплатно, а обратиться за ней можно до 1 марта того года, в котором будет подан декларация.

Налог на наследство: ставки налога

Со вступлением в силу 1 января 2011 года Налогового кодекса Украины несколько изменился порядок уплаты и ставки некоторых налогов, в том числе и налога с доходов физических лиц, которые связаны с продажей объектов недвижимого имущества.

Прежде всего, стоит отметить, что в Налоговом кодексе Украины (НК Украины) под понятием «продажа» понимается любой переход права собственности на объекты недвижимого имущества, кроме их наследования и дарения. Таким образом, характерным признаком для налогового законодательства являются любые операции, а именно: договоры, иные сделки, решения суда, которые предусматривают передачу права собственности на объекты недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 172 НК Украины недвижимым имуществом является:

- квартира или ее часть, комната;

- жилой дом либо его часть (включая земельный участок, на котором размещен жилой дом);

- садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором размещен садовый (дачный) дом;

- земельный участок, который не превышает нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины, в зависимости от его назначения (для ведения садоводства – не более 0,12 гектара; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок) в селах – не более 0,25 гектара, в поселках – не более 0,15 гектара, в городах – не более 0,10 гектара; для индивидуального дачного строительства – не более 0,10 гектара; для строительства индивидуальных гаражей – не более 0,01 гектара).

Согласно ст. 174 НК Украины, при дарении или наследовании объектов недвижимого имущества не облагается налогом стоимость недвижимого имущества, которое наследуется либо дарится:

- членам семьи первой степени родства (родители, дети, жена, муж не уплачивают налог);

- гражданину, который является инвалидом 1 группы либо имеет статус ребенка-сироты, ребенка, лишенного родительского попечения или ребенка-инвалида.

При дарении либо наследовании объектов недвижимого имущества иным родственникам, которые не являются членами семьи первой степени родства (например братья, сестры, внуки, дядя, тетя и т.п.), стоимость такого имущества облагается налогом по ставке 5%.

В случае, когда недвижимое имущество дариться или наследуется гражданином-иностранцем либо принимается в дар или наследуется от гражданина-иностранца (например от граждан России, Молдавии, Венгрии и т.д.), стоимость такого имущества облагается налогом по ставке 15%.

При заключении договоров дарения недвижимого имущества или при выдаче нотариусом наследникам свидетельств о праве на наследство уплата налога нотариусом не проверяется и квитанции об уплате налога нотариусу не подаются. Наследники, которые унаследовали недвижимое имущество, а также граждане, получившие недвижимое имущество в дар, обязаны самостоятельно подать годовую декларацию и указать имущество, которое получили в наследство либо в дар, и уплатить налог не позднее 1 мая следующего года.

Стоит отметить, что лишь наследнику, который является иностранцем, нотариусом выдается свидетельство о праве на наследство на недвижимое имущество при наличии квитанции об уплате им налога со стоимости унаследованного имущество. Налог на наследство: можно ли не платить налог?

Если даже наследники не состоят в близком родстве с наследодателем, у них все же есть возможность не платить налог на наследство. Например, еще при жизни наследодателя можно заключить с потенциальным наследником договор пожизненного содержания. В таком случае имущество переходит в собственность наследника еще при жизни отчуждателя, однако взамен новый собственник обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и уходом пожизненно.

Желание заменить завещание договором дарения не принесет выгоды ни одной из сторон. Во-первых, имущество по договору дарения переходит в собственность одаренного безусловно с момента нотариального удостоверения договора (или его государственной регистрации в случае с недвижимостью). Во-вторых, налог на дарение взимается по тем же правилам, что и налог на наследство

Избежать уплаты налога на наследство практически не возможно, т.к. сведения о том что Вы получили в дар недвижимость в тот же день нотариус подает в соответствующие налоговые органы - это его обязанность!

Обратим внимание на то, что налог на наследство например, если речь идет о недвижимости, берется от стоимости, указанной в договоре, а не от рыночной стоимости, т.е. для исчисления налога на наследство за основу будет браться стоимость указанная в справке-характеристике БТИ, которая в сотни раз меньше рыночной, и в целом эти 5-15% налога на наследство будут не такой уж и значительной суммой.

Если налог на наследство не уплачен в срок, на следующий день после окончания граничного срока по месту жительства плательщика будет отправлено первое налоговое требование, а через тридцать дней – второе.

Кроме непосредственно требования уплатить налог на наследство, в нем может содержаться «угрожающее» сообщение о возникновении налогового залога в отношении имущества должника. Это является неправомерным, т.к. решением Конституционного суда Украины признано, что возникновение права налогового залога на все активы должника независимо от суммы долга, а также его возникновение автоматически без письменного оформления является неконституционным.

А вот требования об уплате пени и штрафов за неуплату налога на наследство - законны. Пеня начинает начисляться с первого дня просрочки уплаты налог на наследство и до полного погашения обязательства. Ее размер составляет 120 % годовых на учетной ставки НБУ за каждый день просрочки. Применяется либо учетная ставка, действующая на момент возникновения долга по уплате налог на наследство, либо на момент его погашения, в зависимости от того, какая из них больше. Сегодня учетная ставка НБУ составляет 12% годовых.

Размеры штрафов:

за несвоевременную уплату налога – 25 % от суммы долга

за несвоевременную уплату налога повторно на протяжении 1095 дней – 50% от суммы долга

за несвоевременную уплату налога три и более раза на протяжении 1095 дней – 75% от сумы долга.

за неподачу налоговой декларации в срок -170 грн.

В целом можно сказать, что ставки налога на наследство достаточно низки, они ниже тех ставок, которые обычно применяются для налогообложения доходов, полученных физическими лицами. Поэтому поиски путей их минимизации во многих случаях не имеют смысла.

Как перевести квартиру в нежилой фонд

admin — Wed, 09 Dec 2009 15:41:24 GMT

Распоряжаться собственной квартирой по своему усмотрению вполне естественное желание собственника. Использование собственной квартиры (жилого помещения) для ведения бизнес деятельности будь-то офис или
магазин с законодательной позиции недопустимо.
Дефицит недвижимости для ведения бизнеса предприниматели решают путем перевода квартиры в нежилой фонд. Как перевести помещение из жилого фонда в нежилой, корреспондент «Багнета» поинтересовалась у менеджера по работе с клиентами ЧП «Ваш адвокат» Владимира Самойленко.

«В Киеве перевод помещений из жилого фонда в нежилой регулируется в первую очередь такими законодательными актами: «Порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г. Киеве», № 1825 от 01.10.2002 г. и «Жилищным кодексом Украинской ССР», - говорит эксперт.

– «Сразу отмечу, что процедура перевода помещения из жилого в нежилое длительная и затратная. Затраты как правило составляют порядка 30-40% от рыночной стоимости квартиры, для которой меняется целевое назначение. Объясняется это тем, что помещение нежилого фонда, как правило, дороже в полтора раза, чем аналогичное жилое. В новостройках разница в цене иногда достигает и двух раз».

Отметим, что переводимое в нежилой фонд помещение должно отвечать ряду требований:

1. Это должен быть первый или второй этаж (если первый этаж не жилой фонд).
2. Соседи и ЖЭК должны дать согласие.
3. Должна быть возможность обустройства отдельного входа.
4. Здание не является памятником архитектуры.

Целесообразность смены назначения помещения определяется либо непригодностью помещения для проживания, либо желанием владельца.

В столице процедура перевода в нежилой фонд выглядит приблизительно так:

Этап 1

Подается заявление в Администрацию района расположения дома с приложением копий нотариально заверенных документов о праве собственности на помещение, технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план), справка из ЖЭКа об отсутствии зарегистрированных и проживающих лиц и конечно справки об отсутствии задолженности, копия паспорта собственника.

Этап 2

В случае положительного рассмотрения заявления собственника вместе с решением дается лист согласований, который нужно будет подписать в ряде инстанций (СЭС, пожарные, газ и т. д.).

Этап 3

После получения положительных согласований служб повторно подается пакет документов, и городская администрация дает поручение Главному управлению по экономики и развитию города заключить соглашение об уплате паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города. Этот взнос рассчитывается индивидуально в зависимости от социальной значимости нежилого помещения. Отметим, что это платеж будет самым большим. Главное управление жилищного хозяйства городской администрации после изучения документов заявителя принимает решение о переводе помещения в нежилой фонд.

Этап 4

Получение Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение.

При кажущейся простоте и понятности процедур перевод в нежилой фонд осложняется возможными перепланировками помещения.

Как показывает практика, ожидаемые сроки прохождения всех процедур перевода помещения из жилого фонда в нежилой составляют год-полтора.

Анна Полегенько