Главная » Статьи » Cтатьи |
Большинство компаний используют недвижимое имущество на праве аренды. Отношения арендодателя и арендатора, взаимные права и обязанности определяются заключенным между ними письменным договором аренды. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами всех существенных условий, предусмотренных законом. Статья 284 ХК предусматривает такие существенные условия договора аренды, как объект аренды (индивидуально определенное имущество); срок, на который заключается договор аренды (при этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 793 ГК договор аренды недвижимого имущества сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению); арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возвращения или выкупа. Аренда имущества, в том числе частной формы собственности, может регулироваться положениями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (который предусматривает больший перечень существенных условий аренды), если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды, в связи с чем в договорах аренды стороны указывают, что к положениям настоящего договора указанный Закон не применяется. Основной обязанностью арендодателя является обязанность передать имущество в пользование арендатору. Подписав акт приема-передачи имущества, в котором стороны зафиксировали состояние имущества и отсутствие претензий у арендатора к имуществу, арендодатель выполнил свою обязанность перед арендатором. Иные обязанности арендодателя (осуществление капитального ремонта, если эта обязанность не закреплена по договору, гарантии качества имущества на протяжении всего строка аренды, если иное не предусмотрено договором, уведомление арендатора о правах третьих лиц на переданное в аренду имущество) как правило, не являются обременительными для арендодателя и большинство предусмотренных законодательством обязанностей арендодатель может переложить в соответствии с условиями договора аренды на арендатора. С обязанностями арендатора ситуация складывается иным образом. Арендатор обязан осуществлять оплату арендной платы, предусмотренной договором, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности (ст. 286 ХК). Право требовать уменьшения размера арендной платы арендатор имеет в случае, если в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования, либо существенно ухудшилось состояние объекта аренды. Однако судебная практика в части уменьшения арендной платы по основаниям, предусмотренным указанной статьей, на данный момент достаточно не сформировалась. Освобождается арендатор от уплаты арендной платы на период, на протяжении которого имущество не могло быть использовано арендатором в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает (например, период проведения ремонта арендодателем). Размер арендной платы устанавливается по договоренности сторон. Часто в договорах аренды предусматриваются положения об изменении размера арендной платы в сторону повышения арендодателем в одностороннем порядке. Следует отметить, что одностороннее изменение условий договора не допускается, если договором не предусмотрено иное. Арендатору следует обращать внимание на порядок изменения арендной платы и основания изменения. Наличие неконкретных формулировок, например «изменение арендной платы в случае изменений на рынке недвижимости» не являются достаточными для одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы. Одностороннее изменение условий договора не допускается, если договором не предусмотрено иное. Судебная практика исходит из того, что порядок изменения условий договора, который может быть оговорен сторонами, в том числе условиями, определенными на усмотрение сторон и согласованными ими, не может противоречить предписаниям законодательства о недопустимости одностороннего изменения договора. Любые требования арендодателя оплачивать арендную плату по новым тарифам, как и любые ограничивающие условия, дополнительные обязанности арендатора сверх предусмотренных договором, не оформленные надлежащим образом, арендатор имеет право игнорировать. Кроме арендных платежей, арендатор по условиям договора компенсирует арендодателю затраты на коммунальные услуги, эксплуатационные услуги. В случае не принятия мер арендодателем по обеспечению помещения коммунальными услугами (например, неоплата арендодателем их стоимости предоставляющим такие услуги организациям) арендатор имеет право требовать возмещение причиненных убытков. Для минимизации недоразумений и дополнительных затрат, важно при принятии помещения в аренду зафиксировать состояние помещения в акте приема-передачи, а также сделать фотоснимки, закрепив в договоре условия возврата помещения в состоянии не хуже того, в котором оно было получено в аренду. Особое внимание следует уделить условиям прекращения договора. Необходимо помнить, что односторонний отказ от обязательств по договору не допускается, если стороны прямо не предусмотрели это в договоре. Досрочное расторжение договора возможно либо по согласию сторон, оформленному надлежащим образом, либо в судебном порядке. В соответствии со ст. 783 ГК арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор использует помещение не в соответствии с договором (рекомендуем в договорах предусматривать целевое использование помещения «для осуществления уставных целей предприятия», не ограничивая конкретным видом деятельности, например, конкретным видом/наименованием товаров или услуг); арендатор без разрешения арендодателя передал помещение в пользование иным лицам (например, субаренду); арендатор создает угрозу повреждения помещения; арендатор не приступил к проведению капитального ремонта в случае, если по договору это обязанность арендатора. Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения договора аренды. Арендатору следует обращать внимание на дополнительные условия договора, такие как страхование помещения, получение в определенный строк разрешительных документов на проведение деятельности в помещении и пр., так как, несмотря на своевременные арендные платежи, невыполнение таких дополнительных обязанностей может использовано арендодателем для расторжения договора. В соответствии со ст. 777 ГК арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязанности по договору, имеет право воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, уведомивши о своем решении арендодателя до истечения срока аренды в срок, предусмотренный договором. Однако следует учитывать, что ст. 777 ГК также предусмотрено согласование условий такого договора, в частности размера арендной платы, с арендодателем, и в случае, если такое согласия достичь не удается, преимущественное право на заключение договора на новый срок прекращается. Кроме этого, надлежащее выполнение арендатором условий договора не достаточно для предоставления арендатору преимущественного права на заключение договора на новый срок. Такое право арендатор имеет только в случае, если после окончания договора арендодатель намерен дальше сдавать помещение в аренду. А не использовать помещения для собственных потребностей.
Источник: http://Юрист и Закон от 23.08.2011 | |
Просмотров: 1331 | Комментарии: 2 | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0 | |